11月14日，國家統(tǒng)計(jì)局公布了2018年1-10月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況。

　　數(shù)據(jù)顯示，1-10月，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長9.7%，增速比1-9月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。同期，商品房銷售面積同比增長2.2%，增速比1-8月回落0.7個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額增長12.5%，增速回落0.8個(gè)百分點(diǎn)。

　　中國民生銀行首席研究員溫彬表示，從主要指標(biāo)上看，商品房銷售面積、房屋新開工面積、房屋竣工面積、資金來源等都較前值有不同程度回落，調(diào)控政策從嚴(yán)導(dǎo)致國內(nèi)貸款、個(gè)人按揭貸款等資金來源受到約束，仍是影響房地產(chǎn)投資的較大因素。

　　主要指標(biāo)增速回落

　　盡管新開工面積、土地購置面積等依舊維持高位，但幾乎所有的主要指標(biāo)，均出現(xiàn)了增速下滑或降幅擴(kuò)大的現(xiàn)象，樓市下行態(tài)勢明顯。

　　國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年1-10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資99325億元，同比增長9.7%，增速持續(xù)緩慢回落。而從10月當(dāng)月數(shù)據(jù)來看，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)到10660億元，同比增長7.7%。同比增速已連續(xù)三個(gè)月下降，相比7月高位時(shí)的13.2%下滑將近一半。

　　從開工面積來看，新開工面積雖然依舊亮眼，但增速同樣下滑。前10月累計(jì)房屋新開工面積168754萬平方米，增長16.3%。10月當(dāng)月的新開工面積的同比增速為14.7%，是4個(gè)月來首次低于20%。

　　竣工面積則持續(xù)低迷。前10月全國房屋竣工面積57392萬平方米，下降12.5%，降幅擴(kuò)大1.1個(gè)百分點(diǎn)。值得注意的是，這已是連續(xù)11個(gè)月房屋竣工面積同比下跌。

　　另外，土地購置面積與金額增速同樣雙雙放緩。1-10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積21963萬平方米，同比增長15.3%，增速比1-9月回落0.4個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款11695億元，增長20.6%，增速回落2.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　“受益于拿地和新開工等數(shù)據(jù)，開發(fā)投資數(shù)據(jù)總體上表現(xiàn)相對活躍。但持續(xù)動(dòng)力不足，預(yù)計(jì)后續(xù)此類曲線會(huì)繼續(xù)下行，年底總體上維持在5%左右的水平。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

投資數(shù)據(jù)增速放緩，銷售數(shù)據(jù)則持續(xù)“低溫”。

　　國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-10月，商品房銷售面積133117萬平方米，同比增長2.2%，增速回落0.7個(gè)百分點(diǎn)。全國商品房銷售額115914億元，增長12.5%，增速回落0.8個(gè)百分點(diǎn)。

　　單月來看，9月同比下滑3.6%后，10月商品房銷售面積為13804萬平方米，同比下滑3.1%。

　　分區(qū)域來看，東部與東北地區(qū)銷售面積持續(xù)同比下降且降幅均有所擴(kuò)大，而中、西部地區(qū)則都出現(xiàn)了增速下滑。

　　對此，中泰證券宏觀首席分析師梁中華分析稱，房地產(chǎn)投資增速繼續(xù)回落至9.7%，商品房銷售面積同比繼續(xù)降至2.2%，預(yù)示著房地產(chǎn)投資將延續(xù)下行態(tài)勢。從現(xiàn)實(shí)條件來說，小城市房價(jià)已經(jīng)飆升至高位，進(jìn)一步刺激的空間有限，調(diào)控政策易緊難松。

　　四季度資金壓力加大

　　盡管投資與銷售數(shù)據(jù)均有下行趨勢，但多位受訪人士均向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出，此次統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示的房企資金狀況好于預(yù)期。

　　1-10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金135636億元，同比增長7.7%，增速比1-9月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸款19727億元，下降5.2%；利用外資80億元，下降35.6%；自籌資金45512億元，增長10.8%；定金及預(yù)收款44942億元，增長16.3%；個(gè)人按揭貸款19408億元，下降0.9%。

　　嚴(yán)躍進(jìn)告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，盡管1-10月房企到位資金增速比1-9月有所下降，但仍是2018年以來的次高值，表現(xiàn)明顯好于預(yù)期。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這主要有兩點(diǎn)原因造成，第一，部分房企為了回籠資金，加快了銷售節(jié)奏，進(jìn)行適當(dāng)降價(jià)。第二，伴隨多次定向降準(zhǔn)，全國銀行間市場同業(yè)拆借月加權(quán)平均利率從2017年的2.9%下降至2.59%，總體資金環(huán)境有所改善。

　　但多數(shù)觀點(diǎn)仍然認(rèn)為，在房地產(chǎn)調(diào)控不放松的情況下，降準(zhǔn)對房企資金壓力的緩解作用有限，隨著2015年-2016年前后房企“發(fā)債潮”時(shí)所借的2年至3年期債務(wù)迎來到期高峰，四季度房企資金壓力依然較大。

　　東方財(cái)富Choice的數(shù)據(jù)顯示，前三季度上市房企整體資產(chǎn)負(fù)債率約為79.87%，比去年同期上升了0.97個(gè)百分點(diǎn)。

　　這迫使房企加緊了融資進(jìn)程，但融資難度依舊較大。10月30日，恒大發(fā)行三筆共18億美元優(yōu)先票據(jù)，其中，2年期、4年期和5年期債券利率分別高達(dá)11.00%，13.00%和13.75%。13.75%的利率指引，創(chuàng)下今年亞洲垃圾債券發(fā)行人的新高。11月5日，在多筆發(fā)債融資計(jì)劃受阻后，富力發(fā)布公告計(jì)劃配股融資約100億港元。

　　據(jù)同策研究院數(shù)據(jù)，9月40家典型上市房企融資總額為443.11億元，環(huán)比8月的602.73億元減少26.48%，再創(chuàng)2018年以來新低。

　　而中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額上漲迅速，其中主要是保障性住房貸款額度上漲高導(dǎo)致。對于房地產(chǎn)市場來說，剔除保障房外的開發(fā)商信貸明顯偏緊。房地產(chǎn)降杠桿政策將持續(xù)平穩(wěn)，整體看，2018年四季度房企的資金壓力依然較大。

　　相關(guān)新聞：樓市“寒流”來襲 房企面臨業(yè)績?nèi)谫Y去化多重壓力

　　樓市各項(xiàng)指標(biāo)仍在持續(xù)回落。10月14日，國家統(tǒng)計(jì)局公布了2018年1-10月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、住宅投資增速、商品房銷售面積增速以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積等體現(xiàn)樓市景氣度的關(guān)鍵指標(biāo)繼續(xù)呈現(xiàn)回落態(tài)勢。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，受地產(chǎn)銷售低迷、庫存去化放緩影響，10月土地購置、新開工增速均大幅回落，令未來地產(chǎn)投資蒙上陰影。而房企作為地產(chǎn)投資的主力，面臨銷售預(yù)期不佳、融資通道減少、去化周期拉長等多重壓力。多位房企及上下游企業(yè)人士11月14日對中國證券報(bào)記者表示，房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示市場景氣下行，行業(yè)將呈現(xiàn)集中度提升、存量房資源盤活以及新一輪消費(fèi)升級等新的競爭特點(diǎn)。

　　房企銷售額增速放緩

　　“從近幾個(gè)月公布的數(shù)據(jù)看，商品房銷售面積和銷售額增速回落明顯。特別是以往的‘金九銀十’，今年簡直是‘驚九陰十’。”某上市房企人士海原（化名）對中國證券報(bào)記者表示。從國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)看，今年前8月、前9月和前10月，商品房銷售額增速分別為14.5%、13.3%和12.5%；而商品房銷售面積增速則分別為4.0%、2.9%和2.2%。

　　反映到單一房企的數(shù)據(jù)，首先是銷售增速放緩。

　　根據(jù)地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞此前公布的數(shù)據(jù)，前10月TOP100房企總體銷售規(guī)模為7.83萬億元。盡管百強(qiáng)房企整體銷售規(guī)模同比仍處于增長態(tài)勢，但10月單月百強(qiáng)房企業(yè)績環(huán)比降低10.5%，銷售減速較為明顯。與去年同期相比，百強(qiáng)房企單月業(yè)績的同比增速自三季度以來持續(xù)放緩，從7月份的58.1%高位回落至10月的26.1%。

　　截至11月14日，經(jīng)中國證券報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，已公布10月份銷售數(shù)據(jù)的31家A股地產(chǎn)公司及港股內(nèi)房企業(yè)合計(jì)銷售額達(dá)4552億元，較9月份的4716億元略有下滑。

　　部分企業(yè)單月銷售數(shù)據(jù)呈現(xiàn)下滑態(tài)勢。中國恒大和碧桂園10月份分別實(shí)現(xiàn)銷售收入530.4億元和404.1億元，前十月銷售額增速較前九月銷售增速均繼續(xù)下滑。此外，融創(chuàng)中國、保利地產(chǎn)等17家企業(yè)前十月銷售額增速低于前九月銷售額增速。

　　海原所在的房企同樣面臨銷售壓力。“年初公司提出了全年銷售破千億元的目標(biāo)，但10月份才完成650多億元。接下來兩個(gè)多月壓力相當(dāng)大。”

　　從已公布全年銷售目標(biāo)的房企看，多數(shù)公司前10月銷售額完成率約80%-90%之間，包括融創(chuàng)、保利、龍湖等公司。部分房企銷售不及預(yù)期，首開股份、華夏幸福、綠地控股、泰禾集團(tuán)等公司前10月銷售額僅占全年銷售目標(biāo)6成左右。

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前10月，前述31家房企合計(jì)銷售額達(dá)到4.24萬億元，平均同比增長38.8%。在這31家房企中，前10個(gè)月銷售額破千億元的企業(yè)14家。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，與9月份相比，10月份標(biāo)桿房企整體銷售額增長幅度有所放緩；9月，這31家房企銷售額平均增長幅度高達(dá)40%。

　　融資去化各有難處

　　終端銷售等“開源”面臨壓力，“節(jié)流”方面融資通道減少成為房企面臨的另一個(gè)難題。

　　近期，多家房企密集公告，獲得金額不等融資，陸家嘴、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、龍湖、陸家嘴等企業(yè)均在11月內(nèi)完成了數(shù)億元到數(shù)十億元不等的融資。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，11月以來，地產(chǎn)企業(yè)合計(jì)融資數(shù)額已超百億元。

　　行業(yè)龍頭方面，萬科A近日公告，根據(jù)公司資金計(jì)劃安排和銀行間市場情況，公司發(fā)行了10億元2018年度第八期超短期融資券，募集資金已到賬，票面利率為3.15%。中國恒大則公告，將發(fā)行總額18億美元的優(yōu)先票據(jù)。華夏幸福同樣公告發(fā)布美元債。

　　張大偉認(rèn)為，大部分房企融資成本平穩(wěn)，盡管目前仍然處于高位。隨著全社會(huì)資金成本走穩(wěn)，房地產(chǎn)企業(yè)融資的成本并未大幅度上漲。

　　但也有業(yè)界人士表達(dá)不同意見。“自2017年以來，多個(gè)地產(chǎn)融資通道相繼掐緊，既有的融資手段偏好于品牌效應(yīng)好、回款能力強(qiáng)、儲(chǔ)備資源多的行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)。今年以來，許多房企出售資產(chǎn)的行為，就是融資撐不起擴(kuò)張、主動(dòng)收縮規(guī)模的表現(xiàn)。”某券商資產(chǎn)證券化人士對中國證券報(bào)記者表示。

　　去化方面，房企近期面臨新一輪壓力。以北京市場為例，據(jù)我愛我家研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，10月北京新建商品住宅（不含保障房）的新增供應(yīng)量為8882套，環(huán)比9月增長21.9%，同比2017年10月增長439.3%，是2017年以來的最高月供應(yīng)量。

　　根據(jù)中國證券報(bào)記者此前調(diào)查。面臨庫存壓力的北京樓市，進(jìn)入10月房企推出了多種促銷手段，包括限時(shí)特價(jià)房、總價(jià)折扣、減配精裝修改毛坯、甚至買房贈(zèng)送豪車等層出不窮。即使是被認(rèn)為低于市場價(jià)的限競房，由于下半年大量入市，項(xiàng)目去化率不甚理想，有的項(xiàng)目同樣推出了9.9折等促銷活動(dòng)。

　　競爭呈現(xiàn)新態(tài)勢

　　房地產(chǎn)市場冷意足，行業(yè)競爭呈現(xiàn)新的態(tài)勢，首先是行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。

　　近期，萬科系在房地產(chǎn)資產(chǎn)并購重組市場四面出擊。

　　嘉凱城此前公告，嘉凱城集團(tuán)及其子公司以整體掛牌底價(jià)3.55億元的價(jià)格，通過浙江產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌轉(zhuǎn)讓杭州嘉凱城濱虹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)、杭州名城博園置業(yè)有限公司100%股權(quán)、諸暨嘉凱城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)、重慶華葡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)、張家港嘉凱城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司75%股權(quán)。上述出售資產(chǎn)被萬科系公司以3.55億元競得。這已是近一個(gè)月來萬科第三次并購地產(chǎn)資產(chǎn)。

此前，萬科以10.35億元獲海航基礎(chǔ)所持有的興華實(shí)業(yè)全部股權(quán)；以32.34億元交易對價(jià)，獲得華夏幸福環(huán)京區(qū)域10宗共計(jì)33.93萬平方米住宅用地。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，萬科等握有充足資金儲(chǔ)備的龍頭房企此時(shí)在市場上頻頻出手，將使行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，優(yōu)質(zhì)資源進(jìn)一步聚攏到龍頭房企，助推龍頭房企業(yè)績進(jìn)一步提升。

　　三季報(bào)顯示，截至三季度末，萬科A持有貨幣資金1327.7億元。

　　此外，一些房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)行業(yè)逐步聚集焦點(diǎn)。

　　以房屋中介經(jīng)紀(jì)行業(yè)為例，由于房企去化壓力猶存以及房屋租賃市場發(fā)展，房屋中介經(jīng)紀(jì)行業(yè)近年來迅速發(fā)展壯大。鏈家地產(chǎn)COO王擁群11月14日接受中國證券報(bào)記者采訪時(shí)表示，從房屋中介經(jīng)紀(jì)行業(yè)感受到房地產(chǎn)市場正在發(fā)生變化，可以用“存量”和“調(diào)控”等關(guān)鍵詞來總結(jié)。“特別是存量，在北上廣深為主一線或二線城市，已經(jīng)進(jìn)入了存量房的時(shí)代，這個(gè)趨勢不可阻擋。”

　　今年以來，越來越多房企參與到建設(shè)運(yùn)營長租公寓等存量房市場中，并以此發(fā)布了金額可觀的住房租賃專項(xiàng)債券、專項(xiàng)ABS等融資工具。

　　王擁群預(yù)計(jì)，從二手房市場的年交易量看，未來三年，全國二手房市場年交易量將是新房市場的三倍左右。行業(yè)將整體轉(zhuǎn)向存量房市場。